İşyeri kirasında stopaj ve belge düzeni

LA Fish ekibi9 Kasım 20269 dk okuma

Kesintiyi kim yapar, kim yapmaz

Kira stopajında ilk karıştırılan şey, verginin kimin görevi olduğu. Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi kesinti yapmak zorunda olanları tek tek sayıyor: kamu idare ve müesseseleri, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, bunların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı ile zirai kazancını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler. Bu kişi ve kurumlar, maddede sayılan ödemeleri nakden veya hesaben yaptıkları sırada istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmakla yükümlü.

Aynı maddenin 5 numaralı bendinin (a) alt bendi, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemeleri kapsıyor. Yani iş yerini kiralayan bir limited şirket, serbest meslek erbabı ya da defter tutan esnaf, mülk sahibine ödediği kiradan vergiyi kesip devlete yatırmak durumunda. Yükümlülük tamamen kiracıda: kiraya veren kesinti yapılmasını istemese de sorumluluk değişmez, kesilmeyen vergi sonradan kiracıdan cezası ve gecikme faiziyle istenir.

Bir istisna var. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 2026 tarihli kira geliri rehberinde belirtildiği gibi, kiracı kazançları basit usulde tespit edilen bir mükellef ise kesinti yapma yükümlülüğü bulunmadığından kira ödemesinden vergi kesilmez; bunun nedeni 94. maddedeki "gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan" ifadesidir. Ticari faaliyeti olmayan bir gerçek kişi de kesinti yapmaz.

Oran %20, matrah brüt kira

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın yayımladığı "Gelir Vergisi Kanununun 94. maddesinde yer alan kesinti oranları" tablosunda, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerde oran %20 olarak gösteriliyor. Kira geliri rehberi de aynı oranı tekrar ediyor: kiracı konumundaki kişi, kurum ve kuruluşlar yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapar.

Matrah konusu, pratikte en çok hataya yol açan kısım. Gelir Vergisi Kanunu'nun 96. maddesi, tevkifatın ücretler dışındaki ödemelerde gayrisafi tutarlar üzerinden yapılacağını söylüyor: matrah her zaman brüt kiradır. Aynı madde, verginin ödemeyi yapan tarafından üstlenilmesi halinde bilfiil ödenen miktar ile yüklenilen verginin toplamı üzerinden hesaplanacağını da belirtiyor — uygulamada "brütleştirme" denen işlem.

Somut örnek: mülk sahibiyle "eline 50.000 TL geçecek" diye anlaşıldıysa brüt kira 50.000 / 0,80 = 62.500 TL, kesinti de 62.500 × %20 = 12.500 TL olur (hesabı kira stopajı hesaplama aracıyla da yapabilirsiniz). İşletmenin gideri 50.000 değil 62.500 TL'dir. "Kirası 50.000 TL" diye düşünüp 10.000 TL kesinti yapmak eksik beyan demektir; sözleşmede bedeli brüt yazmak bu karışıklığı önler.

Kesintinin doğduğu an da önemli. 96. madde, tevkifatın nakden veya hesaben yapılan ödemelere uygulandığını belirtiyor; "hesaben ödeme" ise ödeyeni istihkak sahibine karşı borçlu durumda gösteren her türlü kayıt ve işlem demek. Kirayı o ay ödemeseniz de borç olarak kaydettiyseniz yükümlülük doğar; kira geliri rehberine göre kesinti, peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılır.

Karşı taraf kim: gerçek kişi, şirket, dernek

Kesintinin yapılıp yapılmayacağı, kiraya verenin kim olduğuna ve gayrimenkulün onun defterlerinde nasıl durduğuna da bağlı. Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesi şu ayrımı yapıyor: maddede yazılı mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır; tüccarlara ait olsa dahi işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkuller hakkında ise gayrimenkul sermaye iradı hükümleri uygulanır.

Buradan çıkan sonuç şu: dükkânı bir sermaye şirketinden ya da gayrimenkulü işletmesine dahil bir tüccardan kiralıyorsanız ödediğiniz kira o tarafın ticari ya da kurum kazancıdır; kiraya veren size fatura düzenler ve 94/5 kapsamında kesinti yapmazsınız, çünkü madde kesintiyi "istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben" öngörüyor. Aynı dükkânı kendi adına kiraya veren bir gerçek kişiden tutuyorsanız kesinti zorunludur.

Dernek ve vakıflar ayrı bir alt bende bağlanmış: 94/5-(b), mazbut vakıflar hariç olmak üzere vakıf ve derneklere ait gayrimenkullerin kirasını kapsıyor ve Gelir İdaresi'nin oran tablosunda bu bentteki oran da %20. Kooperatiflerde (c), yabancı devletlere ve uluslararası kuruluşlara ait diplomatik statüsü bulunmayan gayrimenkullerde ise (d) alt bendi devreye giriyor; bu özel durumlarda usulü mali müşavirinizle teyit etmek doğru olur.

Katma değer vergisi tarafı da aynı ayrımı izliyor. Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17. maddesinin 4 numaralı fıkrasının (d) bendi, iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerini vergiden istisna ediyor. Gerçek kişiden kiraladığınız iş yerinde KDV hesaplanmaz; şirketten kiralamada faturadaki KDV indirim konusu olur.

Belge düzeni: dekont, sözleşme, damga vergisi

Gerçek kişiden kiralanan iş yerinde en sık sorulan soru, "fatura alamıyorum, bu gideri neyle belgeleyeceğim?" oluyor. Kira geliri gayrimenkul sermaye iradı olduğu için kiraya veren fatura düzenlemez; kiracının belge seti kira sözleşmesi, ödemenin banka veya PTT kanalıyla yapıldığını gösteren dekont ve kesintinin bildirildiği muhtasar beyanname ile tahakkuk fişinden oluşur.

Ödemenin bankadan geçmesi tercih değil, zorunluluk. 17 Ekim 2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, konut ve iş yeri kiralamalarındaki tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla düzenlenen belgelerle tevsik edilmesini zorunlu kılıyor. Bu tebliğ 2008 tarihli 268 Seri No.lu Tebliğ'in yerini aldı ve konutlardaki 500 TL'lik alt sınırı kaldırdı: artık tutar ne olursa olsun yükümlülük var, kısa süreli konut kiralamaları da kapsamda.

Tebliğ kapsam dışı halleri de sayıyor: kira bedelinin mahkeme ve icra yoluyla ya da ayni olarak ödenmesi tevsik zorunluluğuna tabi değil. Hisseli gayrimenkullerde kiranın tamamının kiraya verenlerden birine banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi yeterli. Para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı işlemlerinde düzenlenen dekont ve hesap bildirim cetvelleri tevsik edici belgedir; internet şubesi işlemleri de aynı kapsamda. Hesabı olmayan biri için pratik yol da tebliğde yazılı: şubeye gidip T.C. kimlik numarası, ad soyad ve "kira ödemesi" açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırmak yeterli.

Ceza tarafı küçümsenmeyecek seviyede. Kira geliri rehberine göre tevsik zorunluluğuna uymayanların her birine, her işlem için Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 355. maddesine göre işleme konu tutarın %10'u oranında özel usulsüzlük cezası kesiliyor. Rehberdeki asgari tutarlar birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı için 35.000 TL, ikinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ve basit usul mükellefleri için 17.000 TL, diğerleri için 8.700 TL. Bir yumuşama da var: aykırı ödeme yapan, durumu ödemeyi takip eden beş iş günü içinde kendiliğinden idareye bildirirse bu ceza kesilmiyor.

Sözleşmenin kendisi de bir vergi doğuruyor. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'na ekli (1) sayılı tabloda kira mukavelenameleri, mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabi. Üç yıllık bir sözleşmede matrah üç yılın kira toplamı olduğu için tutar beklenenden yüksek çıkabiliyor.

Beyan ve ödeme: muhtasar beyanname

Kesilen vergi, Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi ile bildiriliyor. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın beyanname verme ve ödeme süreleri tablosuna göre aylık beyanname izleyen ayın 26'ncı günü saat 23.59'a kadar verilir, vergi de aynı süre içinde ödenir. Kanun metni süreyi ayın 23'ü olarak yazıyor; idarenin güncel takviminde süre 26'ya uzatılmış durumda.

Çalışanı az olan işletmeler için üç aylık seçenek de var. Gelir Vergisi Kanunu'nun 98. maddesinin üçüncü fıkrası, zirai ürün bedelleri üzerinden tevkifat yapanlar hariç olmak üzere hizmet erbabı sayısı 10 ve daha az olanların, vergi dairesine önceden bildirmek şartıyla beyannamelerini üç aylık dönemler halinde verebileceğini söylüyor; Gelir İdaresi'nin tablosunda bu dönemler 26 Nisan, 26 Temmuz, 26 Ekim ve 26 Ocak. Bildirim şartı atlandığında beyannameler aylık olarak beklenir.

Bir noktayı net tutmak gerekiyor: muhtasar beyanname ile ödenen tutar kiracının vergisi değil. Kesinti, kiraya verenin gelir vergisine mahsuben yapılıyor; kiracı burada yalnızca vergi sorumlusudur. İşletmenin gideri brüt kira tutarıdır; ödenen stopaj ayrı bir gider kalemi oluşturmaz.

Evin bir kısmını iş yeri yapanlar

Kiraladığı evin bir odasını ofis olarak kullanan serbest meslek erbabı ve küçük işletmeler için iki ayrı kural aynı anda işliyor. Birincisi kesinti tarafı: kira geliri rehberine göre kiraya verilen gayrimenkulün hem konut hem de iş yeri olarak kullanılması halinde, kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı iş yeri olarak kullanıldığı sürece kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olur. Yani evin yarısını ofis yapıp kiranın yarısı üzerinden kesinti yapmak mümkün değil.

İkincisi gider tarafı. Gelir Vergisi Kanunu'nun 68. maddesinin birinci bendi, ikametgâhlarının bir kısmını iş yeri olarak kullananların ikametgâh için ödedikleri kiranın tamamı ile ısıtma ve aydınlatma gibi diğer giderlerin yarısını indirebileceğini söylüyor. Aynı bende göre iş yeri kendi mülkü olanlar kira yerine amortismanı, ikametgâhı kendi mülkü olup bir kısmını iş yeri kullananlar amortismanın yarısını gider yazabiliyor.

Bu düzenleme ev sahibiyle baştan konuşulması gereken bir konu: kesintinin onun gelir vergisine mahsup edileceğini anlatmak ve sözleşmeye bedelin brüt olduğunu yazmak sonraki tartışmayı önler.

Kirayı alan taraf: beyan sınırı ve mahsup

Madalyonun diğer yüzünde kiraya veren var. Gelir İdaresi'nin kira geliri rehberine göre, beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlardan tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2025 takvim yılı için 330.000 TL'lik beyanname verme sınırını (2026 için 400.000 TL) aşanlar yıllık beyanname veriyor. Sınırın altında kalan ve tamamı kesintiye tabi tutulmuş kira için beyanname gerekmiyor.

Kesintiye tabi olmayan kira gelirlerinde sınır çok daha düşük: rehbere göre kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde 2025 yılı için 18.000 TL'lik (2026 için 22.000 TL) beyanname verme sınırı geçerli. Rehberin kendi örneği tam bu yazının konusu — basit usul mükellefine kiraya verilen iş yerinin kirası. Bu tutar bir istisna değil beyan sınırıdır; aşıldığında gelirin tamamı beyan edilir.

Konut ve iş yeri kirasını birlikte elde edenlerde hesap daha karışık. Rehbere göre konut kira gelirinden 2025 yılı için 47.000 TL'lik istisna düşüldükten sonra kalan tutar ile brüt iş yeri kirasının toplamı 330.000 TL'yi aşıyorsa hem iş yeri hem konut kira geliri beyan edilir; konut kirası istisnanın altında kalıyorsa toplamaya dahil edilmiyor. Hisseli mülklerde her ortak yalnızca kendi hissesini beyan ediyor.

Beyanname verildiğinde kesilen vergi kaybolmuyor. Rehbere göre beyannamede gösterilen gelire dahil kazançlardan kesilmiş vergiler, hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir; mahsup edilen miktar hesaplanan vergiden fazlaysa fark mükellefe bildirilir ve başvuru üzerine iade edilir. Usulü 252 ve 315 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğlerinde düzenlenmiş.

Her iki taraf için de işin özü aynı yere çıkıyor: kira sözleşmesi, aylık dekontlar ve muhtasar beyanname tahakkukları bir arada durduğunda hem gider hem mahsup tartışmasız hale geliyor. Belgelerini telefonla fotoğraflayıp tarihe göre saklamayı tercih edenler için LA Fish'in belge arşivi de bu düzeni aynı mantıkla kuruyor.